文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
国家统计局5月18日发布的房价数据显示，4月份一线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.1%和0.4%，延续了3月份的上涨势头。至此，一线城市房价已连续两个月环比上涨，且二手房价格涨幅连续两个月高于新房。
分城市来看，4月份，一线城市新房价格走势出现分化：上海、广州和深圳新房价格环比分别上涨0.4%、0.1%和0.1%，北京则环比下降0.2%，而3月份北京为持平。相比之下，二手房方面表现较为一致，四个一线城市全部实现环比上涨，其中北京上涨0.4%，上海上涨0.7%，广州上涨0.2%，深圳上涨0.3%。
值得注意的是，上海新房和二手房价格均已连续3个月上涨，其中二手房价格环比上涨0.7%，涨幅领跑全国；与此同时，北京二手房价格也已连续3个月环比上涨。
58安居客研究院院长张波表示，一线城市房价连续上涨，主要受两方面因素驱动：一方面，二手房成交连续多月维持高位，市场流动性显著改善，议价空间不断收窄，推动市场形成“量先企稳、价后跟进”的良性循环；另一方面，政策托底效应持续显现，信贷宽松、置换支持、限购优化等政策叠加落地，有效修复了市场预期，一线城市因此率先受益。
以上海为例，其二手房成交量已连续创下近年同期新高，3月成交3.1万套，4月成交2.9万套，改善型及高端需求集中释放。叠加调控政策节奏稳健，市场预期进一步趋稳，上海正成为全国楼市走势的风向标。安居客线上数据显示，目前二手房议价空间已由此前的10%收窄至3%-5%，核心区域优质房源供给偏紧，业主报价进一步上调。
整体来看，二手房市场作为楼市回暖的先行风向标，正释放出更加明确的复苏信号。成交放量、价格止跌，正在成为本轮房地产市场修复的核心动力。
01
回暖态势向二线城市扩散
从4月份房价数据来看，楼市回暖态势正在从一线城市向更多二线城市扩散，重点城市止跌趋稳特征进一步显现。
数据显示，4月份二线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点。与此同时，新房价格上涨或持平的城市数量增至21个，其中环比上涨城市达14个，持平城市有7个。
这表明，在一线城市率先止跌之后，部分核心二线城市也开始进入房价修复通道。
从具体城市表现来看，强二线城市回暖势头较为明显。其中杭州新房价格环比上涨0.4%，南京上涨0.3%，领跑二线城市。
二手房方面，4月份二线城市环比下跌0.2%，跌幅与上月持平。从具体城市看，西安、厦门、沈阳、宁波、合肥、武汉、徐州等城市二手房价格已实现环比上涨，其中徐州上涨0.5%，西安上涨0.4%，厦门上涨0.2%。
业内认为，二线城市房价走势出现边际改善，一方面反映出前期政策支持效应正在逐步传导，另一方面也说明市场供求关系正在发生积极变化。尤其是在产业基础较好、人口吸附力较强、改善需求较为旺盛的城市，市场修复节奏明显快于其他区域。
02
库存持续去化，市场供求关系改善
5月18日，国家统计局还发布了1-4月全国房地产市场基本情况。
数据显示，1-4月份全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，降幅扩大2.5个百分点；其中住宅投资18464亿元，下降13.1%，降幅扩大2.1个百分点。
图源：国家统计局
不过，积极信号是，商品房待售面积延续下降态势，库存端出现明显去化信号。4月末，商品房待售面积为77801万平方米，同比下降0.5%，连续2个月下降。其中，待售3年以下面积为57903万平方米，同比下降2.6%。
图源：国家统计局
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，待售面积持续减少，有利于修复市场供求关系、稳定市场预期。开发商库存减少后，不再需要大幅降价来缓解现金流压力，这对稳定市场预期和供求关系都有积极作用。从1—4月新开工面积同比下降22%，降幅继续大于销售面积10.2%的降幅，以及50城新增供应750万平方米继续小于销售面积1278万平方米来看，未来待售面积有望继续减少。
李宇嘉认为，尽管行业体量在收缩，但当前稳定价格优于稳定规模，只有价格企稳，才能修复预期，进而带动规模修复。
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业内分析师：
房价再次大幅下调的可能性不存在了
对于后续房价走势，李宇嘉表示，楼市止跌趋稳的态势有望延续。
他指出，本轮房价修复并非主要依赖政策端的大力度救市纾困，背后的根本原因在于市场供求关系持续改善，市场预期趋于理性和健康，房地产市场自发修复能力逐步显现。
一方面，2022年至2025年，新房市场持续处于“供地小于开工、开工小于批售、批售小于销售”的去库存态势，到2026年，新房市场库存体量已降至历史低位，供求关系明显改善；另一方面，供给端也发生了变化，“好房子”建设提升了市场供应的有效性，增强了置换型需求入市意愿，从供给侧激发了需求，并提升了市场对新房价格的预期。
与此同时，二手房市场自2022年以来经历了大规模挂牌和持续降价，市场中的泡沫成分逐步消退，投资客抛盘接近尾声，市场交易中的理性因素上升。在以刚需和改善需求占主导的背景下，当房价降至相对低位后，供需匹配度明显提升，不少房源已进入潜在购买力可承受区间。
基于此，李宇嘉判断，房地产市场止跌趋稳的态势仍将延续，但5-6月仍是重要观察窗口，后续需要重点关注二手房挂牌量、挂牌价和议价空间能否保持稳定，“卖旧买新”的置换链条能否继续顺畅运转，以及租金回报率能否稳定并持续高于公积金贷款利率。
“若上述指标符合预期，市场止跌趋稳的态势将进一步巩固。但无论如何，基于当前市场基本面分析，房价再次出现大幅下调的可能性不存在了。”李宇嘉说。
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